서울 아파트, '영끌의 끝'은 어디인가? 실수요자에게 닥친 현실의 무게

7년 전과 지금, 서울 아파트는 얼마나 달라졌을까?

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서울 아파트를 최대한의 대출을 끌어 '영끌'로 샀던 사람들, 7년이 지난 지금 어떤 결과를 마주했을까요? 단순한 시세 상승만 보면 "성공" 같지만, 실제로는 이자, 보유세, 전세가율 하락, 임대수익 변화까지 복잡한 요소들이 얽혀 있습니다. 지금 이 글을 통해, '영끌'의 양면성과 서울 아파트의 진짜 민낯을 낱낱이 살펴봅니다.

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영끌, 대세였던 2017년…지금 결과는?

2017~2018년 서울 부동산의 뜨거웠던 분위기 속에서 많은 이들이 대출 한도 끝까지 당겨 집을 샀습니다. 예를 들어, 10억짜리 아파트를 LTV 70% 대출로 샀다면 초기 자본은 3.2억 정도였죠.

지금 시세가 40% 상승해 14억이 됐다면 단순 계산으로는 수익률 119%. 하지만 여기서 이자와 보유세, 각종 비용을 더하면 실제 수익률은 56% 수준에 머뭅니다. 즉, 수익은 났지만 ‘생각보다 적다’는 결론이 나오죠.

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단순 시세차익과 현실 수익률의 차이

단순한 수익률만 보면 ‘영끌’의 레버리지는 확실히 위력적입니다. 하지만 보유 비용 2억 원을 더한 현실 수익률을 보면, +20% 시세 상승 시에도 손익분기점에 가까운 결과가 나옵니다. 특히 집값이 –15%만 빠져도 손실은 –116%에 이릅니다.

시나리오 집값 변화 단순 수익률 현실 수익률

하락 –15%	8.5억	–53%	–116%
변동 없음	10억	–6%	–69%
상승 +20%	12억	+56%	–6%
상승 +40%	14억	+119%	+56%
상승 +60%	16억	+181%	+119%

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레버리지는 '두 얼굴'을 가진 무기

집값이 오르면 내 돈 대비 수익이 폭발적으로 늘어나지만, 반대로 떨어지거나 횡보하면 손실도 두 배 세 배로 돌아옵니다. 특히 장기 보유 중 이자와 세금 부담은 수익을 갉아먹는 구조로 작동합니다. ‘들고만 있으면 오른다’는 말은 절반만 맞는 이야기입니다.

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2025년 서울 아파트 매수자, 연봉 얼마일까?

2025년 기준 서울 아파트 매수자의 평균 연봉은 약 8,874만 원. 서울 아파트 평균 가격은 9억 1천만 원으로 PIR이 10.2에 달합니다. 연봉 9천을 벌어도 10년간 한 푼 안 쓰고 모아야 집 한 채를 살 수 있는 구조입니다.

공기업 상위 10곳의 연봉 평균은 대부분 1억 원 이상. 결국 현재 서울 아파트 시장은 상위 소득 계층만의 리그로 좁혀졌습니다.

구분 평균 연봉

서울 아파트 매수자	8,874만 원
한국투자공사	1억 2,373만 원
한국산업은행	1억 1,465만 원
한국수출입은행	1억 1,292만 원

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집값만 오르면 성공? "현금흐름"이 진짜 열쇠

이자와 보유세를 견디는 힘은 결국 매달 들어오는 현금흐름입니다. 고정소득이나 임대수익이 없다면, 집값 상승과 상관없이 재정적 스트레스는 계속됩니다. 특히 맞벌이, 임대소득이 있는 가구와 그렇지 않은 가구의 ‘버틸 수 있는 시간’은 천지차이입니다.

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금리 정책, 집값과 연결된 숨은 코드

정부가 추진한 50년 만기 주담대, 신생아 특례대출 등은 단기적 효과만 있을 뿐, 본질적 문제 해결에는 미흡합니다. 한문도 박사의 분석에 따르면, 저금리 유인은 결국 은행과 건설사에 혜택이 집중되며, 실수요자에게는 ‘짧은 반짝’ 이후 금리 전환 시 더 큰 부담으로 돌아올 수 있습니다.

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서울 아파트 경매, 7년 새 최대치 돌파

2025년 서울 아파트 경매 건수는 2016년 이후 최대치를 기록 중입니다. 낙찰률은 26.5%로 급락, 매물은 8만 건을 돌파하며 시장에 심각한 거래 정체가 나타나고 있습니다. 이는 곧 실수요자와 투자자 모두 ‘관망 모드’에 들어갔다는 의미입니다.

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부동산 정책, 누굴 위한 것인가?

출산 장려를 명분으로 한 특례대출도 결국 은행과 건설사에 이익을 몰아주기 위한 장치라는 분석이 나옵니다. 실거주자나 무주택자를 위한 근본 대책 없이 ‘가격 유지’를 목표로 한 정책은 결국 시장 신뢰를 갉아먹을 수밖에 없습니다.

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마치며: 영끌, 그 뒷면에 있는 진실

서울 아파트를 영끌로 사서 ‘성공’했다고 말하는 사람들도, 실제로는 버티기 위해 많은 비용과 스트레스를 감내해야 했습니다. ‘오르면 성공’이라는 단순한 등식이 더 이상 통하지 않는 지금, 중요한 건 수익률이 아니라 구조적 리스크를 감당할 수 있는가입니다.

‘무조건 사라’가 아닌, ‘내가 버틸 수 있는가’를 먼저 따져봐야 할 때입니다.